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房产税来了,房租暴涨?房价暴跌?专家:别盲目乐观

    房地产税的风吹了8年,今年的两会上,人大发言人张业遂终于明确表示这个税要收。原财政部长楼继伟更透露消息说,预计房地产税立法草案今年提交人大首次审议。征收房产税相关举措推进速度大大超出人们预期。

    所谓的房产税,是涉及房地产行业土地开发、房产交易等环节的一系列税收。而为老百姓关心、讨论的主要是针对房屋持有环节征的税,它其实是一种财产税。

    房价经过十年来的上涨,已经让还没买房“上车”的人欲哭无泪、望房兴叹了。没买房就只能先租房,但在租售同权相关规定没有落地前,租房生活无法享受到附着在房屋上面的一些社会福利。所以老百姓希望能通过房产税的征收让房价下跌,让买房梦更容易圆。

    令人欣喜的是,今年的政府工作报告提出要稳妥推进房地产税立法。眼看全国范围的房产税要呼之欲出了,那房价到底会不会下跌呢?

    其实房产税的征收跟房价并没有直接的联系,房价的走势一是看货币供给情况,二是看房屋市场的供需关系。房产税的征收只能从一定程度上促进房屋市场供需关系的改善,起到一定的平抑房价上涨的作用。征收房产税的主要目的是通过提高住房持有成本,一方面将部分潜在投资性需求阻挡在房屋交易市场之外,另一方面将存量房中的部分投资性持有挤出,释放一定量二手房供应,从而在一定程度上缓和住房市场的供需矛盾。

    那么对于房屋租赁市场,房东会不会通过将提高租金把房产税转嫁到租金上呢?这样一来,租房不划算了,房价是不是又要涨了?

    这倒未必。租金走势主要还是看房屋租赁市场的供需状况,房屋交易市场和房屋租赁市场属于“跷跷板”市场。存量住房中排除自住用房外,要么在房屋租赁市场上,要么在房屋交易市场上。当住房持有成本上升时,房东的直接反应是提高租金,但租金上涨会使更多原本当期要出售的住房从房屋交易市场转到房屋租赁市场上来。此时房屋租赁市场的供给增加,租金会下降,当租金长期维持低于住房持有成本,房价涨幅又无法弥补租房亏损时,住房会从房屋租赁市场转到房屋交易市场出售。目前来看,房价在货币政策中性、各种限购限贷政策出台的背景下,已经由原来的快速上涨到稳步上涨然后进入相对平稳阶段,如果此时征收房产税,房东很难通过房价上涨来弥补因房屋持有成本上升导致的租房亏损,所以预期住房交易市场的供给会增加。住房交易市场供给的增加会进一步缓和供需矛盾,平抑房价。

    而且十九大报告已经提出坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。所以除了市场机制的作用外,政府会增加房屋交易市场和房屋租赁市场的供给,配合上房产税出台,让更多投资性持有住房变成入房屋交易市场的当期供给,进一步缓解住房市场的供需矛盾,平抑房价。

    当然,考虑一线城市住房的稀缺性和对二三线城市人口的虹吸效应,房屋市场的供需矛盾不是短期能缓解的,房价的下跌可能很难实现,但此时进行房产税立法,从改变预期角度对于稳定房价还是很有效的。如果以时间换空间,一方面房价平稳,另一方面居民收入稳步增长,加上未来租售同权相关政策的落实对买房需求的分流,让百姓安居乐业的理想就更容易实现了。

 

 



来源:亚太日报